Fiscalité de l’immobilier de luxe en France : que doit savoir un acheteur non-résident ?

Acheter un bien d’exception en France depuis l’étranger : la fiscalité est-elle un frein ou un paramètre à maîtriser ?

Pour un acheteur non-résident, la fiscalité française n’est ni un obstacle ni un détail : c’est un paramètre à intégrer dès la première visite. Elle intervient à quatre moments de la vie du bien : l’acquisition, la détention, la revente et la transmission.

La bonne nouvelle est que la France n’impose pas les non-résidents plus lourdement que les résidents sur l’essentiel de ces points, et prévoit même certains régimes favorables. La vigilance porte sur d’autres aspects : des règles spécifiques aux non-résidents, des taux qui varient selon votre pays de résidence et des conventions fiscales qui peuvent changer la donne.

Cet article fait le tour de ces points, avec leurs avantages comme leurs limites. Il ne remplace pas l’avis d’un notaire ou d’un conseil fiscal, indispensable avant tout engagement.

À l’achat : quels frais prévoir au-delà du prix ?

Dans l’ancien, les frais d’acquisition, couramment appelés « frais de notaire », représentent en 2026 entre 7 % et 8,5 % du prix selon le département. Ils sont composés pour l’essentiel de droits de mutation, reversés à l’État et aux collectivités locales, et non de la rémunération du notaire.

Depuis avril 2025, la plupart des départements ont relevé leur part de droits de mutation de 4,5 % à 5 %, ce qui porte le taux global autour de 6,3 % contre environ 5,8 % auparavant. Sur un bien de 3 millions d’euros, un demi-point supplémentaire représente 15 000 € de plus : un écart qui mérite d’être anticipé dans le budget.

Deux nuances utiles pour un acquéreur étranger :

• Ces droits s’appliquent de la même manière aux résidents et aux non-résidents : il n’y a pas de surtaxe liée à la nationalité ou à la résidence.
  
• Dans le neuf, les frais tombent à environ 2 à 3 % du prix, un point à comparer si votre projet porte sur un programme récent

En détention : l’IFI concerne-t-il vraiment les non-résidents ?

Oui, dès que le patrimoine immobilier net situé en France dépasse 1,3 million d’euros au 1er janvier. Pour un bien de prestige, le seuil est donc franchi très rapidement. Un non-résident n’est toutefois imposé que sur ses biens immobiliers français : l’immobilier détenu à l’étranger n’entre pas dans l’assiette.

Le barème 2026, inchangé, est progressif et se calcule à partir de 800 000 € dès lors que le seuil de 1,3 million est dépassé :

Quelques points d’attention propres aux acheteurs étrangers :

• Pas d’abattement de 30 %. Il est réservé à la résidence principale en France : un pied-à-terre, même très occupé, n’en bénéficie pas.

• Les parts de sociétés immobilières comptent. Détenir le bien via une société ne fait pas sortir sa valeur de l’assiette, dans la proportion de l’immobilier français qu’elle détient.

• Les dettes sont déductibles, notamment l’emprunt immobilier en cours : le financement d’un achat a donc aussi une dimension patrimoniale.

• Une décote adoucit l’effet de seuil entre 1,3 et 1,4 million d’euros.

• Les conventions fiscales peuvent, selon votre pays de résidence, modifier ces règles. Leur lecture est au cas par cas.

• La déclaration se fait via le formulaire 2042-IFI, y compris pour un non-résident.

Si vous louez le bien : que devient l’imposition des loyers ?

Les loyers d’un bien situé en France sont imposables en France, même si vous résidez à l’étranger. Pour les non-résidents, l’impôt sur le revenu est soumis à un taux minimum d’imposition (dont le niveau, fixé chaque année, varie selon les revenus), appliqué sauf si le calcul du barème progressif est plus favorable. Des prélèvements sociaux s’y ajoutent, dont le niveau dépend de votre affiliation à un régime de sécurité sociale européen ou non.

Que le bien soit loué ou non, deux charges locales restent à prévoir : la taxe foncière et, pour une résidence secondaire, la taxe d’habitation, qui peut être majorée dans certaines communes dites tendues.

Pour une résidence de prestige occupée quelques semaines par an, la location saisonnière peut compenser une partie des charges. Elle suppose cependant de respecter les règles locales (autorisation de changement d’usage, durée maximale de location, déclaration en mairie), plus strictes dans les grandes villes et les stations balnéaires.

À la revente : la plus-value d’un non-résident est-elle plus lourdement taxée ?

Non, plus depuis 2015 : le prélèvement sur la plus-value immobilière d’un non-résident est de 19 %, comme pour un résident, auquel s’ajoutent des prélèvements sociaux. Leur niveau varie selon votre situation :

• Si vous relevez d’un régime de sécurité sociale de l’Espace économique européen ou de la Suisse, vous êtes exonéré de CSG et de CRDS et ne devez que le prélèvement de solidarité de 7,5 %, soit 26,5 % au total avant abattements.

• Dans les autres cas, notamment pour un résident du Royaume-Uni, des États-Unis ou du Golfe, les prélèvements sociaux s’appliquent à taux plein, soit 17,2 %, pour une imposition totale de 36,2 % avant abattements.

Les abattements pour durée de détention allègent la facture : exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention et de prélèvements sociaux après 30 ans. Pour les plus-values nettes supérieures à 50 000 €, une surtaxe de 2 % à 6 % s’applique.

Trois éléments pratiques à connaître :

• Le représentant fiscal. Pour un vendeur résidant hors de l’Union européenne et de l’EEE, il est en principe exigé lorsque le prix de vente dépasse 150 000 €. Son coût s’ajoute à la vente.

• Le cas britannique. Depuis le Brexit, un acheteur résidant au Royaume-Uni est traité comme un non-résident hors UE et EEE : prélèvements sociaux à 17,2 % sur la plus-value et représentant fiscal obligatoire à la revente au-delà de 150 000 €, sauf si le bien est détenu depuis plus de 30 ans. Sur la Côte d’Azur, en Provence ou dans le Sud-Ouest, où la clientèle britannique reste très présente, c’est un paramètre à intégrer dès l’achat.

• L’ancienne résidence principale. Un Français qui s’est expatrié peut, sous conditions strictes de délai et de plafond, vendre son ancienne résidence principale en exonération de plus-value, dans la limite d’un plafond. Ce régime ne concerne donc pas l’achat d’une résidence secondaire par un acquéreur étranger.

  
  

À la transmission : que devient votre bien français après vous ?

Un immeuble situé en France reste soumis aux droits de succession et de donation français, quel que soit le pays de résidence du propriétaire ou des héritiers. Le barème dépend du lien de parenté, avec des abattements propres à chaque catégorie d’héritiers, notamment entre parents et enfants.

La difficulté pour un non-résident tient moins aux taux qu’à l’articulation des systèmes : votre pays de résidence peut aussi taxer la transmission, avec un risque de double imposition que seules certaines conventions bilatérales atténuent. Elles sont peu nombreuses en matière de succession.

C’est l’un des sujets où l’anticipation pèse le plus. La forme de détention du bien (en direct, en indivision, via une société), le régime matrimonial et un éventuel démembrement de propriété doivent être étudiés avant l’achat, et non après.

Acheter en direct ou via une société : quelle structure choisir ?

Beaucoup d’acquéreurs étrangers envisagent une société civile immobilière (SCI) pour détenir leur bien. La formule a de vrais atouts, mais elle n’est pas toujours la meilleure.

Ce qu’elle peut apporter :

• une organisation de la transmission plus souple (cession progressive de parts, clauses statutaires)

• une gestion commune lorsque plusieurs membres de la famille investissent ensemble

• la possibilité d’adapter le financement et la répartition du capital

Ses limites :

• la valeur des parts reste prise en compte pour l’IFI : la société ne fait donc pas disparaître l’impôt

• le régime fiscal de la société (impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés) change l’imposition des loyers et des plus-values

• la gestion comptable et déclarative est plus lourde, avec des obligations spécifiques si les associés sont non-résidents

• une société étrangère qui détient un immeuble en France doit remplir chaque année des obligations déclaratives (formulaire 2746) : à défaut, elle s’expose à la taxe de 3 % sur la valeur vénale du bien, due annuellement.

La bonne structure dépend de votre profil, de votre pays de résidence et de vos objectifs patrimoniaux. Dans l’immobilier de prestige, où les montants sont élevés, une consultation préalable avec un notaire et un conseil fiscal est un investissement mineur au regard des enjeux.

Questions fréquentes

Un non-résident paie-t-il plus de frais de notaire qu’un résident ? Non. Les droits de mutation sont les mêmes ; c’est le département du bien qui détermine le taux.

À partir de quel montant un non-résident paie-t-il l’IFI ? Dès 1,3 million d’euros de patrimoine immobilier net situé en France au 1er janvier. Le barème commence toutefois à 800 000 €.

Un pied-à-terre bénéficie-t-il de l’abattement de 30 % sur l’IFI ? Non. Cet abattement est réservé à la résidence principale en France.

Quelle est la taxation de la plus-value à la revente ? 19 % d’impôt sur le revenu, plus des prélèvements sociaux dont le taux dépend de votre affiliation sociale (7,5 % ou 17,2 %), avec des abattements selon la durée de détention.

Mon pays a-t-il une convention fiscale avec la France ? La France en a conclu avec un grand nombre de pays. Leur contenu varie : elle peut modifier la taxation des loyers, de l’IFI ou de la succession. À vérifier au cas par cas avec un conseil.

Faut-il un représentant fiscal pour vendre ? Pour un vendeur résidant hors UE et EEE, Royaume-Uni compris, il est en principe exigé au-delà de 150 000 € de prix de cession.

Anticiper pour acheter sereinement

La fiscalité française n’est pas un frein à l’investissement des non-résidents : elle est lisible, plutôt favorable sur la plus-value et assez stable sur l’IFI. Elle devient un risque lorsqu’elle est découverte après l’achat, notamment pour la transmission et le choix de la structure de détention.

Chez eXp Luxury, nos conseillers accompagnent les acquéreurs étrangers dès la recherche du bien, en coordination avec le notaire et le conseil fiscal de l’acquéreur, pour que la dimension patrimoniale soit posée avant la signature. Pour échanger sur votre projet, contactez un conseiller eXp Luxury.