Actif immobilier rare aux portes du Groupama Stadium - 69150 Décines-Charpieu - Réf 17082

Description

Ensemble immobilier à fort potentiel d’optimisation – Investisseur / Arbitrage patrimonial
Situé à Décines-Charpieu, à quelques minutes à pied du Groupama Stadium, avec tram, bus TCL, commerces, écoles et services à proximité immédiate, cet ensemble immobilier rare offre une flexibilité d’exploitation exceptionnelle.
Accès rapide à l’autoroute (≈ 5 min en voiture), environnement dynamique et à forte demande locative.
Composition de l’ensemble :

Maison existante – Socle de rentabilité (valorisée seule : 410 000 €)
Maison individuelle développant une surface exploitée > 142 m², actuellement organisée en deux logements indépendants.

• RDC : séjour, cuisine, chambre, salle d’eau
• Étage : cuisine, séjour, 3 chambres, salle d’eau, WC
• Combles aménageables permettant la création de 2 chambres supplémentaires (sous réserve des autorisations usuelles et faisabilité technique)

✔ Maison saine, entretenue
✔ Rafraîchie en 2022
✔ Double vitrage
✔ Chauffage gaz commun
✔ Réunification ou redistribution possible sans travaux structurels lourds
👉 Capacité cible : 6 chambres pour une exploitation optimisée.

Maison neuve – Confort & arbitrage
Maison récente de plain-pied, RE 2020, env. 127 m², sur ≈ 800 m² de terrain.
👉 Usages possibles :

• résidence principale de l’investisseur,
• colocation premium,
• location meublée indépendante,
• ou revente différée.

SCÉNARIO 1 – Colocation optimisée (maison existante seule)
Hypothèses (prudentes) :

• 6 chambres louées
• Loyer moyen par chambre : 400 à 500 € / mois

Chiffre d’affaires locatif annuel :
HypothèseMensuelAnnuelBas (400 € x 6)2 400 €28 800 €Haut (500 € x 6)3 000 €36 000 €Rendement brut indicatif (base 410 000 €) :

• 7,0 % brut (hypothèse basse)
• 8,8 % brut (hypothèse haute)

➡️ Hors optimisation fiscale (meublé / LMNP)
➡️ Potentiel supérieur avec services ou meublé premium

SCÉNARIO 2 – Location à la nuitée (chambres ou appartements)
Atouts clés du secteur :

• Proximité immédiate du Groupama Stadium
• Événements sportifs & culturels récurrents
• Tram + accès autoroute
• Forte demande ponctuelle (événementiel, déplacements pros, tourisme urbain)

Illustration prudente (chambres) :

• 6 chambres
• Tarif moyen nuitée : 55 à 80 € (variable selon événements)
• Taux d’occupation moyen estimatif : 50 %

➡️ CA annuel indicatif :

• Hypothèse basse : ≈ 30 000 € / an
• Hypothèse haute (événementiel optimisé) : 45 000 à 55 000 € / an

⚠️ Ces montants dépendent de la stratégie (gestion, saisonnalité, réglementation locale).

SCÉNARIO 3 – Mix appartements + nuitée

• Location longue durée hors événements
• Passage en courte durée lors des grands événements
  ➡️ Lissage du risque + maximisation du CA
• 
  

Pourquoi cet ensemble est stratégique pour un investisseur

• Deux maisons indépendantes
• Création de valeur possible sans acquisition foncière supplémentaire
• Emplacement premium à Décines-Charpieu
• Arbitrage permanent possible : habiter / louer / revendre
• Actif patrimonial sécurisé + rendement activable

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